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L’obbligo dichiarativo in presenza di aree edificabili

Alcune delle casistiche più importanti in cui il contribuente è ancora obbligato a presentare la dichiarazione IMU/TASI, riguardano le aree edificabili (di recente, sentenza n. 8563 del 27/03/2019). Sulla scia della legge e delle indicazioni ministeriali anche il regolamento comunale IUC del nostro Comune, di recente modificato (cfr. il testo dell’articolo riportato sotto), ribadisce esplicitamente l’obbligo di dichiarare il valore dell’area edificabile; si tratta del comma 5 dell’art. 13 del regolamento vigente a apartire dal 01 gennaio 2019.

Le istruzioni ministeriali evidenziano come il valore delle aree edificabili costituisca un dato non conosciuto da parte del Comune e, per questa ragione, occorre la presentazione della dichiarazione. Analogamente, quando un terreno agricolo acquista la natura edificabile, il soggetto passivo deve dichiarare il valore venale, per il medesimo motivo indicato nel caso di acquisto di un’area edificabile: l’ufficio tributi non ha la possibilità di individuare il valore assegnato all’area da parte del contribuente, se non a seguito della presentazione dell’apposita dichiarazione, compilando il modello ministeriale.

La dichiarazione è necessaria almeno in tre casistiche:

1. Area agricola divenuta edificabile;
2. Acquisto di area edificabile;
3. Pagamento dell’imposta sulla base di un valore diverso a quello stabilito dal Comune come valore medio di riferimento per la zona in cui è inserita l’area fabbricabile.

La terza ipotesi fa riferimento alla periodica predeterminazione dei valori venali in comune commercio fatta dal Comune per zone omogenee (atti consultabili al link https://old.comune.oristano.it/it/tematiche/tasse-e-tributi/Accertamento-tributario/provvedimenti-valori-aree-fabbricabili/). I valori stabiliti ai sensi del comma 4 dell’art 13 sono riferiti a valori medi e non al singolo lotto di una stessa zona omogenea, e la determinazione degli stessi ha unicamente le due finalità indicate di seguito.

1. fissare dei parametri di riferimento per l’attività di accertamento tributario dell’Ente.
2. Limitare il potere accertativo del Comune dal momento che se il contribuente, all’atto del versamento, si è adeguato al valore venale dell’area come predeterminata dal Comune, non si fa luogo ad alcuna verifica fiscale e non verrà notificato alcun atto di accertamento (si pensi alle ipotesi nelle quali è possibile e probabile che all’esito di una verifica il singolo lotto edificabile risulterebbe di valore superiore a quello stabilito dal Comune come valore medio omogeneo per quella zona del territorio cittadino).

Pertanto la determinazione dei valori medi omogenei è da riferirsi esclusivamente ai due punti sopra indicati. E difatti il Comma 5 dell’art. 13 del regolamento IUC ribadisce che il contribuente resta tenuto al versamento dell’imposta sulla base delle norme vigenti (valore venale in comune commercio al primo gennaio dell’anno di riferimento) e qualora ritenga di attribuire al proprio lotto un valore diverso o inferiore anche sulla base dei valori predeterminati dal Comune, è tenuto a presentare apposita dichiarazione IMU.

La sussistenza dell’obbligo dichiarativo nei casi anzidetti (nei quali per qualsiasi ragione l’imposta versata non sia adeguata al valore determinato dal Comune) implica anche che se il contribuente ha versato l’imposta per l’area fabbricabile di sua proprietà sulla base di un valore superiore a quello stabilito dal Comune (non è ovviamente sottoposto a verifica ma) non è ammesso a chiedere il rimborso della differenza (la maggiore imposta versata rispetto ai valori medi stabiliti dall’Ente). Pertanto la differenza tra imposta calcolata sul valore medio e imposta calcolata su una base imponibile superiore, può essere qualificata come maggiore imposta non dovuta (rimborsabile) soltanto se il contribuente ha fatto una dichiarazione IMU nella quale ha indicato il valore dell’area sulla base conforme al valore medio (per mq.) stabilito dal Comune e per errore ha versato una somma maggiore.

Regolamento IMU (da ultimo modificato con Deliberazione C.C. n. 16 del 29/03/2019)

Art. 13 – Aree fabbricabili

1. Ai fini della presente imposta, l'area è fabbricabile in base allo strumento urbanistico generale o sue varianti, a partire dalla data di adozione da parte del comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dalla successiva adozione di strumenti attuativi del medesimo.

2. L'assenza di un piano attuativo dello strumento urbanistico generale non ha quindi alcuna influenza sulla qualificazione del terreno, che rimane area fabbricabile, incidendo per contro sulla quantificazione dell'ammontare del valore del medesimo.

3. Il comma 5 dell'art. 5 del decreto legislativo n. 504/1992, e l'art. 8 comma 4 del D. Lgs. n. 23/2011 stabiliscono che la base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal loro valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione;

4. Il Comune, con apposito atto determina i valori medi in comune commercio delle aree fabbricabili ai fini IMU, site nel territorio comunale, per zone omogenee, da utilizzare ai fini della quantificazione del valore dell'area.

5. Il valore dell'area deve essere dichiarato dal contribuente. I valori stabiliti ai sensi del comma precedente sono riferiti a valori medi e non al singolo lotto della stessa zona omogenea, e la determinazione degli stessi è finalizzata unicamente a fissare dei parametri di riferimento per l’attività di accertamento tributario dell’Ente. Pertanto il contribuente resta tenuto al versamento dell’imposta sulla base delle norme vigenti (valore venale in comune commercio al primo gennaio dell’anno di riferimento) e qualora ritenga di attribuire al proprio lotto un valore diverso o inferiore

anche sulla base dei valori predeterminati dal Comune, è tenuto a presentare apposita dichiarazione IMU.

6. Qualora la determinazione di cui al comma 4 del presente articolo non sia adottata entro i termini di approvazione del bilancio dell'anno di riferimento, si intendono confermati i valori in vigore a quella data.

7. I valori approvati ai sensi del comma 4 costituiscono parametro di riferimento per la definizione degli accertamenti relativi agli anni precedenti.

8. Non si fa luogo ad accertamento del maggiore valore di un'area fabbricabile nel caso in cui l'imposta dovuta risulti versata, nei termini di legge, sulla base di un valore dichiarato non inferiore a quello stabilito nel provvedimento indicato nel comma 4 del presente articolo.

9. Qualora il contribuente abbia versato l’imposta su un valore dichiarato in precedenza superiore a quello relativo ai valori determinati ai sensi del comma 4 del presente articolo, non si procederà in alcun caso a rimborso.

10. Le norme dei commi precedenti si applicano anche ai fabbricati in corso di costruzione, fino al loro definitivo accatastamento e all’attribuzione in atti del loro classamento catastale, alle unità collabenti, alle aree suscettibili di utilizzazione edificatoria, alle aree derivanti dalla demolizione di fabbricati ed agli interventi di recupero di cui all'art. 5 comma 6, del D.Lgs. n. 504/92.